透视润凯谌俊宇:一个传统知识分子的地产人生

来源:2019-04-25 10:24 点击: 编辑:admin 我要投搞 字号:
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少见的专业对口者

  若要问英雄出处,中国成功的民营房地产开发商,大致可以分为三类:

  一类起于草莽,从建筑队、包工头干起,一步步走上人生的高潮巅峰,例如碧桂园杨国强、金科黄红云。

  一类来自军人转业、官员下海。这个不用多说,大连和深圳的二位王姓大佬就是代表。

  还有一类则是学院派。例如恒大许家印、龙湖吴亚军、绿城宋卫平等等。这拨人都是七十年代末八十年代初的大学生,是中国改革开放后培养出的第一批典型意义上的知识分子。

  这类人有个普遍共性:专业不对口。比方说,许家印学的是冶金,吴亚军学的是航海,宋卫平学的是历史。历史系毕业生宋卫平的观点颇能代表这拨人的心声:

  房地产是一个管理和知识密集型的行业,对专业技术的要求不高。换句话说,在这个领域,外行不但可以领导内行,而且还能玩得很漂亮。

  然而例外总是有的。今天的学院派地产商圈子里,悄悄多了一个开山立派的掌门人。跟前面那几位不同,他从上学开始就搞设计,半辈子没离开过房地产这个课题。从大学毕业到今天这30多年,他踩着四级台阶缓步而上:设计师一职业经理人一合伙人一自创品牌。

  这个少见的专业人士,名叫谌俊宇。

  设计院里的知识狂人

  在地产圈内,谌俊宇有知名度。然而到了圈外,他的名气远不如上面那些同行大佬。他自创的润凯商业集团,也是这样。这家创办超过5年的房地产企业,直到今年才决定搞一搞品牌宣传,跟社会大众打打招呼:

  “大家好,我叫润凯,请多关照”。

  这种低调法,与谌俊宇的经历与调性高度吻合一一大学所学专业是工程设计,1983年毕业后分到了某央企设计院,从助理工程师干起,用20年时间做到了副院长、高级工程师。

  在一个做学问、干实事的事业单位里,每个人都是一台大机器上的某颗螺丝钉,每一步都有着严格的运转程序和规矩,为什么要高调呢?有本事就够了,名气又有什么用呢?

  那20年里,谌俊宇的主攻方向是技术经济,说具体点,主要是工程的成本核算与经济评估。如果还要再说形象点,那就是这样:

  比方说要建一条高速公路,那么路线规划不但要精细核算逢山开路、遇水架桥的成本账,还得精细考量沿线城市或城镇的GDP、产业布局与特点、人口密度、区域经济协调发展等等,一头干设计师的活,一头操总设计师的心。

  仔细想想,这其实跟搞房地产开发是一个路数。

  除了技术经济这个主业,谌俊宇还在工程设计甚至更专业的领域策马奔腾,斩获颇丰。例如重庆千厮门隧道应力监测,够专业了吧?有他一份。再例如传感器的保护装置,一个纯粹的技术发明性专利,居然也有他一份。

  书多不烧脑,艺多不压身,中国传统知识分子的这种海绵型特质,在谌俊宇身上表现得淋漓尽致。十年寒窗疯狂积累的目的,就是为了在未来的某一天、某一个合适的节点,厚积薄发。

  相约1998

  1998年,中国住房制度改革揭开了历史性的大幕:停止实物分配,全面实行住房分配货币化。说通俗一点:房地产市场开张了。

  就在这一年,重庆涪陵地区某国有建筑公司负责人黄红云创立了金科地产公司。而在此前后的数年间,前面提到过的那几位大佬也都纷纷入市,拉开了跑马圈地的架势。

  这时候,谌俊宇还在设计院里搞他的技术经济,省部级大奖拿到了手软。然而设计室并不是与世隔绝的密室,当窗外房地产开发大潮汹涌而起时,风声、雨声、呐喊声,声声入耳,挑动着青年副院长敏感而躁动的神经。

  他分管后勤,单位分房那点事烂熟于胸:

  设计院好几百号人,一直都是论资排辈实物分房。最普通的工人,可以分到一套三四十平米的筒子楼,厨房和卫生间都是楼层公用;中干和中级职称,可以分60-80平米的单元房,两居到三居不等;他这种副厅级以上院领导、高工,则可分100-120平米大房子。

  显然,60-80平米的房子,是单位里需求量最大的;好多青年精英为了得到一套这样的房子,不得不苦苦排队、苦苦煎熬,工资奖金再高也没用,因为这不是一个用钱能买到的东西。

  到了1998年就不一样了,只要有钱,就能买房。

  搞了快20年技术经济,算账成了谌俊宇下意识的动作:中国有十多亿人口,差不多3-4亿个家庭;设计院的现状,其实就是中国社会的现状一一60到80平米,就是一个典型中国家庭的居住刚需;

  这就是说,1998年以后的中国房地产市场,将是一个有着数百亿方市场缺口的、天文数字一般的存在。而此时,它还是一片原生态的处女地,人迹罕至。

  这是一个让人无法保持冷静的结论,有梦想的人为此疯掉也不奇怪。

  把金科打造成花园洋房之父

  1998年的谌俊宇,开始悄悄等待机会。

  2002年,谌俊宇抓住了这次机会,离开央企、就任金科地产总裁。

  那时的金科,准备走一条差异化竞争之路,在已杀成一片红海的普通高层住宅之外,抢占高品质住宅的先机。这当然是机遇,也充满了风险一一那年头中产阶层的基数远不如今天这样庞大,客群狭窄,购买力有限;如果产品缺乏足够新意,金科就会成为先烈,而不是先驱。

  谌俊宇去德国和马来西亚等地考察过,充分吸取了发达国家和市场的先进经验,和带领团队一起把“退、露、错、跃”的花园洋房设计理念,首次引入了重庆市场。

  低矮楼层、层层退进、硕大露台、错层 跃层 空中院馆,重庆人此前只在电影里见过这样的房子,而金科第一个把它变成了现实。2003年,金科首批推出的天籁城洋房盘,很快被一扫而光。

  谌俊宇又搞了一个更炫的设计:金科?中华坊。这是一个保留了天籁城洋房优点、同时贯穿融合传统文化元素的奇妙建筑群,一水的青瓦白墙,通天接地、前庭后院,宛如一座都市里的江南水乡。

  今天的年轻人无法想象16年前中华坊开盘时的盛况。它一头引领了重庆高端洋房的时尚潮流,一头撩动着重庆人对“家”这个身心栖息地的传统情愫,成了一个现象级的新民居产品。

  接下来是天湖美镇、东方王榭、廊桥水岸……居住空间与生态环境、使用功能与审美体验的和谐统一,是谌俊宇多年设计生涯所坚守的重要准则,此时,都变成了金科产品的核心竞争力。

  从2002年到2008年,金科凭借住宅设计拿下了好几个国家专利,成了著名的“花园洋房之父”。谌俊宇无疑是黄红云麾下的一大功臣。他只花了6年时间,便把金科做成了百亿级的房产企业,稳居重庆前两名,业务一路拓展到了华中和长三角地区。

  承前启后的第三步

  自古以来,中国的知识分子就是一个情感复杂的群体。他们既讲从一而终,又讲择木而栖;既讲厚德载物,又讲自强不息;既推崇诸葛亮鞠躬尽瘁、死而后已,又对苏秦等辈合纵连横、尽揽六国相印的职业风采心驰神往、不能自已。

  谌俊宇决定做苏秦,不做孔明。除了实现更大自我价值方面的考量,他还有对整个行业的深层思考:

  做金科中华坊的时候,拿地的成本是20万一亩,金科账上有七八千万,能拿几百亩;后来再去相邻地段拿地,账上有七八个亿,资金多了十倍,可地价也翻了差不多十倍,还是只能拿几百亩。这说明什么呢?

  这说明住宅地产的市场已趋饱和了,再呆下去,意义不大。要想得到新的提升,就得去一个新的市场:商业地产。

  前面说了那么多地产大佬,好像漏掉了一个人:车建兴,红星美凯龙主事人。

  这也是一个起于草莽的传奇人物,早年做木匠出身,找人借了600块开始创业,一步步做出了一个家居建材领域的巨无霸。2008年起,车建兴开始进军商业地产,想把遍布全国各地的每一个红星美凯龙卖场,都做成当地的城市商业中心。

  这是一个专业性很强的转型决策,需要有人懂规划设计、懂楼盘开发。显然,用26年时间走完了设计院和金科地产这两大步的谌俊宇,便是一个极为合适的人选。

  这次,谌俊宇不再满足于做一个职业经理人,他以合伙人身份出任红星地产总裁,持有8%的股权。单笔交易额1个亿以内的业务,决策权在他一人之手。

  这是他职业人生中特别关键的第三步。他不仅要对老板负责,还要以老板的思维和视角去冒险、去开疆拓土。因为这企业他也有份了,不是打工那么简单。

  玫瑰天街启示录

  从2009到2014,谌俊宇在红星地产呆了5年。集团交到他手上的资金总量只有20来个亿,他却完成了数百万方商业地产的开发,创造了以小博大的奇迹。

  这数百万方分布在大约54个项目里,而这54个项目又集中体现为“双mall”模式:在一个合适地块内,同时打造出一个家居mall(即红星美凯龙卖场)和一个shopping mall,加上住宅、公寓、写字楼、酒店、商业步行街等配套,形成当地绝对的商业中心,发挥强大的消费带动作用。

  一时间,“红星国际广场”席卷全国各地,风光无限。

  这时候,谌俊宇经历了一件事。2013年,红星地产在重庆金开大道拿到了300多亩地,规划建设面积是60多万方,其中80%要建成住宅,20%建一个商场。

  这账算不过来:50多万方住宅,套内售价大约6500/平米,全部卖完才33个亿;而拿地成本就是22个亿,建商场还要花10个亿。要按规划来的话,会亏死人的。

  几经协调,最后改了规划,住宅面积可以大幅降低。接下来又怎么办呢?只有在原本为商场配套的商业步行街身上动脑筋。原先住宅考虑太多了,步行街做得很小气,然而这个片区常住人口达到了60万,却没有一条商业街可以逛,这是不正常的。

  那就把步行街扩大到9万方吧,做成一个城市中心级步行街。所有的规划设计都重新做,当成自持物业来做,做成精品。

  这就是今天繁华无比的金开?玫瑰天街。它一开盘就卖掉了7万方,回笼资金21个亿。在从前的规划里,这可是一个需要卖掉30多万方住宅才能达到的数字。

  为什么会这样?谌俊宇后来得出了几点结论:第一,商业街只要做得好,含金量就会非常高,就一定会摆脱配角命运,成为与商场并驾齐驱的又一个mall;

  第二,怎样才叫做得好呢?当然是业主买走门面后能租得出去、租得起价。那怎样才能租得起价呢?当然是承租的商户能赚到钱。那商户怎样才能赚到钱呢?当然是人气够旺。人气怎样才能旺呢?

  没有捷径可走。即便已经全卖掉了,也必须由开发商统一规划、统一招商、统一运营、统一物管、统一销售。

  从含金量开始、到“五个统一”闭合,玫瑰天街在诞生过程中,一步一步摸索出了一个“金街”价值闭环。在过去的岁月里,大开发商不屑于做售前售后的“五个统一”,小开发商又做不了。

  天下风云出我辈,一入江湖岁月催。总要有人去做的。

  勇于创新的创业者

  谌俊宇的地产人生,终于在2014年迈出了第四步,这很可能也是最后一步了。

  他认为自己发现了一片新的蓝海:做销售型商业步行街的运营专家。只要用“五个统一”的思路去做,他就能把原本极易烂尾的步行街打造成shopping mall的最佳伴侣,从而创造出又一个“双mall”的成功模式。

  这样一条街,将会以科学规划出来的生活服务、特色餐饮、教育培训、休闲养生等业态布局,为周边数公里范围内的众多家庭提供足够的逗留和消费理由,从而为那些买门面的普通投资家庭创造6-8%的年回报率,左右都是一片吉祥、一派欢乐。

  这是商机,也是一个地产商的职业道德,更是一个传统知识分子的良心:穷则独善其身,达则兼济天下。

  在红星地产的5年,谌俊宇确实发达了,不但年收入近亿,离职创业的时候,8%的股权一兑现,还足够他全资收购重庆綦江和涪陵两处红星国际广场、部分收购金开?力帆红星国际广场。

  于是他用差不多16个亿的身家,创立了一家名叫润凯商业集团的地产公司,把传统的住宅和商业地产开发项目当作经济基础,把专业运营销售型商业步行街当作了核心突破口,要去承载光明的未来。

  这未来真的很光明。5G时代即将来临,这在谌俊宇眼里只有一个意义??AI普及、万物互联,劳动生产率将会极大提高,将会有更多的人从工作中解脱出来。解脱出来干嘛去?逛步行街啊。

  现在谌俊宇却觉得自己的创业机遇、创业条件都好得不能再好。力帆的尹老爷子是50多岁才开始创业,人家那时候,唉,只有一间摩托车铺子而已。

  独角兽之心

  跟谌俊宇聊天,是一件愉快的事。他虽然普通话并不算好,却思维活跃、逻辑严密、条理清晰。原样记下来,不需太多润饰就能弄成一篇干货,读起来很过瘾。

更难得的是,他没有架子。哪怕你是一个纯粹的地产知识小白、问出一个很奇葩的问题,他也绝不会有一丝怠慢和不屑,一定会坐直身子、郑重地问你:“我没太听明白,你的意思是……”

  就像一个邻家大叔,一脸的真诚和温暖,说着说着还会憨笑,跟嘴里随口就能蹦出来的各种术语、数据混在一起,构成一种奇妙的反差。

  他觉得这很正常,一点也不矛盾。既然是知识分子,就该外圆内方。最强大的力量往往并不来自于一脸霸道,而是来自于一团和气、一片浑圆。不信?推荐你去参悟一下太极八卦。

  在对企业的管理上,他笃信一个原则:复杂问题简单化,越简单越好。世界再纷繁复杂,到了哲学家那儿就是四个字:精神,物质。抓住这四个字就够了

  所以他特别讨厌什么996。周末从来不开会,平时最好别加班。那怎么保证团队的创造力和进取精神呢?我只要结果,管你们过程怎么搞。

  有人问谌俊宇:你觉得润凯算是商业步行街运营领域的独角兽公司吗?

  他说,只有在新经济领域市值超过10亿美金的公司,才配得上这个称号。我这个不是新经济,我只是用了新思路和新办法,去做一个传统经济。虽然润凯的资产远远不止10亿美金,但现在别叫我独角兽,我会很不好意思。

  至于上市,我也没想过。润凯不缺钱,很多项目甚至都没贷款,用的全是自有资金。做企业跟做人一样,踏实一点好,你是想圈钱还是想做事,举头三尺有神明,都看得出来的。华为那么牛,不也不上市么?

  然而谌俊宇未来的目标,仍然是做一只中国商业步行街运营的独角兽。他不想跟那些著名的大佬竞争,但在他们的势力范围之外,对不起,既然我来了、我看到了,那就一定要征服。

  知识分子嘛,外圆之下,内必有方。